Строительство — одна из самых капиталоемких отраслей: длинные контракты, крупные авансы, закупки материалов и техники, поэтапная сдача работ. Поэтому НДС для подрядчиков и застройщиков — не просто «налог», а постоянный фактор, который влияет на денежный поток, стоимость проектов и риск налоговых споров.
С 2026 года отрасль будут ждать изменения: законопроект №1026190-8 предусматривает уточнения по налоговому контролю, вычетам, льготам, а также по порядку налогообложения земельных участков и капитальных вложений. Параллельно меняется круг плательщиков — НДС затронет и часть компаний на УСН при невысоком пороге дохода.
Ниже — разбор ключевых нововведений и того, как под них подготовить налоговый учёт в строительной компании.
Что меняется в 2026 году: кратко о главном
Если законопроект будет принят, то в 2026 году возможны такие изменения:
- Плательщиков НДС станет больше: помимо ОСНО, НДС затронет часть компаний на УСН — при превышении дохода 10 млн ₽ (снижение лимита по сравнению с действующими подходами).
- Уточняются правила налогового контроля и мониторинга, особенно для крупных инвестиционных строек.
- Появляются дополнительные разъяснения по вычетам НДС при капитальных вложениях и участии в инвестиционных режимах (например, СЗПК).
- Отдельный блок — земельные участки и сроки/порядок уплаты налогов по земле для компаний, ведущих строительство.
- Меняется подход к срокам уплаты налогов: если дата платежа выпадает на выходной/праздник, крайним сроком может стать предыдущий рабочий день (то есть платить придётся заранее).
Важно: отчётность при этом предлагается сдавать по прежней логике — в ближайший рабочий день после выходных.
Общие принципы НДС в строительстве: на что опирается учёт
НДС в строительстве «цепляется» к большинству операций по цепочке:
- закупка материалов, оборудования, услуг;
- подрядные/субподрядные работы;
- реализация результатов работ или объектов недвижимости.
Строительная компания как плательщик НДС обязана:
- выставлять счета-фактуры при передаче результатов работ/услуг;
- учитывать входной НДС по приобретениям;
- корректно определять налоговую базу и своевременно платить НДС.
Ключевой нюанс стройки — момент определения налоговой базы. Обычно он привязан к передаче выполненных работ (этапов) заказчику, что особенно критично при поэтапном строительстве и длительных контрактах.
Новые положения о налоговом учёте и контроле: что важно строительным компаниям
Законопроект уточняет нормы по налоговому контролю и отчётности — и это напрямую связано со стройкой, потому что крупные объекты почти всегда проходят через:
- длинное финансирование,
- авансы и закрывающие документы по этапам,
- сложные вычеты,
- капитальные вложения.
Отдельно подчёркивается, что налоговый контроль может распространяться на период ещё до утверждения бюджета капитальных расходов и начала инвестиционного проекта. Это важно для проектов с крупными инвестициями: налоговая сможет «видеть» подготовительную фазу и движение денег на старте, а значит — возрастает роль корректного, прозрачного учёта первички и логики вычетов уже на ранних этапах.
НДС и капитальные вложения: вычеты в инвестиционных проектах и СЗПК
Для строительных компаний и инвестпроектов критично, когда и как можно «поднять» вычеты по входному НДС — ведь на старте проекта расходы огромные, а выручка может быть позже.
Законопроект уточняет порядок вычетов по НДС для организаций, участвующих в инвестиционных проектах, в том числе по соглашениям СЗПК (соглашение о защите и поощрении капиталовложений). Для таких компаний предусмотрены налоговые льготы, а НДС может учитываться по мере освоения капитальных вложений.
Практический смысл для стройки:
- меньше «замороженных» денег в налоге;
- стабильнее финансовая модель проекта;
- проще планирование cash-flow (особенно при больших закупках и привлечении субподрядчиков).
Земельные участки: что уточняется
В проекте уделено внимание налогообложению земельных участков, которые используются под строительство. Уточняются:
- сроки и порядок уплаты налогов, включая авансовые платежи;
- подходы в части понятия индивидуального жилищного строительства (ИЖС) — это важно застройщикам и подрядчикам, работающим с малоэтажкой и физлицами.
Кто будет платить НДС в строительстве: ОСНО и УСН
Компании на ОСНО
На общей системе строительные компании являются плательщиками НДС «по умолчанию» — строительно-монтажные, проектные и другие работы формируют объект налогообложения.
Компании на УСН
С 1 января 2025 года упрощенцы тоже могут стать плательщиками НДС при превышении лимитов по доходу. Если законопроект №1026190-8 вступит в силу, то в 2026 году порог может снизиться до 10 млн ₽, и это радикально расширит круг плательщиков НДС среди небольших подрядчиков и спецподрядных организаций.
Также обозначены пониженные ставки НДС для УСН:
- 5%, если доход 60–250 млн ₽;
- 7%, если доход 250–450 млн ₽.
При этом стандартные ставки НДС остаются 10% и 20%, а в 2026 году обсуждается возможность повышения базовой ставки до 22%.
Освобождение от НДС
Для УСН действует освобождение, если доход в год не превышает установленный лимит (в 2025 — 60 млн ₽). В 2026 году ожидается понижение порога (в обсуждаемой редакции — до 10 млн ₽). Освобождение формируется автоматически до момента превышения лимита.
Практика налогового учёта НДС в строительстве: что нужно держать под контролем
Чтобы новые правила не превратились в доначисления и кассовые разрывы, в учёте важно выстроить 6 блоков:
1) Раздельный учёт входного НДС
Нужно отдельно учитывать входной НДС:
- по операциям, облагаемым НДС;
- по операциям, не облагаемым (льготируемым).
Это базовая зона риска при смешанной деятельности (например, часть работ подпадает под льготы, часть — нет).
2) Учёт по этапам
При поэтапной сдаче работ важно синхронизировать:
- КС-2 / КС-3,
- счета-фактуры,
- признание выручки/налоговой базы.
3) Долгосрочные договоры
По длительным контрактам НДС обычно начисляется по мере признания доходов и подписания закрывающих документов по этапам.
4) Авансы от заказчиков
При получении аванса нужно начислить НДС, а затем принять его к вычету после выполнения работ (при правильном документальном оформлении).
5) Материалы заказчика
Если заказчик передаёт материалы подрядчику, НДС не начисляется, но критично корректно оформить передачу и отражение в учёте (чтобы не было «лишнего» НДС или спорной базы).
6) Дисциплина по срокам уплаты
Если будет принят новый порядок, при совпадении даты платежа с выходным/праздником налог нужно будет уплатить заранее — в предыдущий рабочий день. Это требует:
- перенастроить платежный календарь,
- заранее обеспечивать остатки на счёте,
- убрать «оплату в последний день» как привычку.
Льготы и исключения: что важно застройщикам
Есть категории участников рынка, у которых НДС может не возникать или действуют льготы. Например:
- застройщики по ДДУ при строительстве жилья;
- подрядчики, строящие частные дома через эскроу-счета (льготный режим введён с апреля 2025 года).
Для компаний это означает: ещё важнее раздельный учёт и корректная квалификация операций — ошибка в «льготности» быстро превращается в доначисление.
Как подготовиться к 2026 году: чек-лист для строительной компании
- Проверьте режим налогообложения и прогноз доходов (особенно на УСН): при низком пороге вход в НДС может произойти неожиданно.
- Настройте раздельный учёт НДС и регистры по проектам/объектам.
- Приведите в порядок документооборот по этапам (КС-2/КС-3, счета-фактуры, акты, допсоглашения).
- Пересмотрите договоры по авансам и графику закрытия этапов — это напрямую влияет на сумму НДС и кассовые разрывы.
- Подготовьте платёжный календарь под возможную уплату «в предыдущий рабочий день».
- Если вы участвуете в инвестпроектах, изучите логику вычетов по капвложениям и условия льгот (например, при СЗПК).
Заключение
Новые положения по ставки НДС строительство на 2026 год направлены на более прозрачный, цифровой и контролируемый налоговый учёт — особенно в крупных инвестиционных проектах. Но для отрасли это означает и рост требований к дисциплине: к документам по этапам, к раздельному учёту, к правильной работе с авансами и к планированию сроков платежей.
Если ваша компания работает на УСН, ключевой риск — расширение круга плательщиков НДС при снижении порога дохода. А для всех участников рынка — усиление роли корректного учёта капитальных вложений, земельных участков и подтверждения вычетов.